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29家房企前三季业绩破万亿 河西南部板块4年地价上涨196%

作者 皇冠走地 来源 http://www.lnnews.cc 浏览 时间 17/10/09 字体:[ ]

  数据显示,前10月,恒大销售面积仍保持老大地位。

  截至记者发稿,已有29家上市房企公布了前10月销售业绩,总额达到10949.17亿元。绝大多数企业已超过年度任务的九成,与去年同期相比,平均涨幅超过三成。包括万科、保利、中海、恒大等标杆在内的企业,也创下了同期内数据的历史新高。

  6月10日,北京北辰15亿拿下河西中部G10宅地,楼面价高达21203元/3。苯咏暇┑穆ッ娴丶鄞攵滞罚暗赝酢币淮试俣却橙肴嗣堑氖右啊W蛱煜挛纾心系夭忠?4亿拿下小行地块,楼面地价12145元/3。晌碇薜赝趿诰印?/p>

  标杆房企贡献超七成

  “银十”的火热终结,再度为房企的销售业绩锦上添花。仅10月单月的销售额,29家上市房企就累计达到1364亿元,而综合前十个月的业绩来看,已发布业绩报告的29家上市房企累计销售额已突破万亿元,达10949.17亿元,同比去年涨幅达32.7%。

  值得一提的是,包括万科、保利、中海、恒大、碧桂园、融创、世茂、龙湖、绿城、金地、富力在内,11家标杆房企前10月累计销售额达到7692.14亿元,占据已发布业绩企业总量的70.2%。

  其中,万科和恒大继续在销售金额和销售面积方面,分别保持老大地位。据公告显示,前10月,万科累计实现销售面积1266.3万平米,实现销售金额1458.5亿元,分别较去年同期增长22.32%和32.57%,其前十月销售额超过了去年全年的1412亿元,创下历史新高。恒大在前10月累计销售面积1352.7万平米,较去年同期增长10.1%。

  业绩快速增长,陆续达标

  根据已披露的数据显示,多数房企同比去年均取得明显突破。大部分企业全年销售目标完成度均超过3/4,快于往年时间进度。业内人士分析指出,由于下半年可售货量较大,各大房企的业绩预计将继续攀升,重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。

  根据机构研究数据显示,2013年全年,龙头房企有望保持平均20%-30%的业绩增长率。逐渐走出困境的绿城在前10月录得合同销售额506亿元,已经完成全年销售目标的92%。而碧桂园、融创中国、世茂房地产和保利地产在持续的销售旺势中,已提前两个月完成企业年度销售目标。

  其中碧桂园和融创的表现异常突出,碧桂园797亿元的成绩单,已超越其在年初制定全年目标620亿元近三成,更是接近2012年全年476亿元的两倍。而融创不仅以10月单月新增预订合约金额108.5亿迅速达成全年目标,还以前三季度70%的涨幅,在标杆房企中紧随碧桂园同比120%的增长速度。

  不仅标杆房企业绩飘红,以瑞安房地产、中骏置业为代表的中小房企,前十月业绩的同比涨幅都录得翻番,即使是业绩涨幅排名较为靠后的花样年、首创置业,也获得了10%左右的增长。

  ■ 亮点

  销售梯队差距进一步拉大

  今年以来,龙头房企与中小房企的差距进一步拉大。前三季度业绩数据显示,500亿元以上房企数量从去年的5家升到7家。其中,800亿元以上房企数量由去年同期的万科一家,增加3家,分别为保利、中海、恒大。

  一位业内人士表示,根据去年同期的业绩估算,除“万保中恒”有望齐聚千亿豪门外,碧桂园也有望跨进千亿房企阵营,再加上万达和绿地,今年千亿俱乐部成员将达7家。

  另据易居中国统计数据显示,TOP10房企入榜门槛达433亿元,较2012年前三季度的300亿增长44%。而TOP20房企金额门槛的提升力度更为显著,销售额从2012年前三季度的140亿元增至今年的247亿元,同比增长76%。

  TOP50房企金额门槛同比增长62%,首次突破百亿元大关。从销售面积来看,今年前三季度TOP10房企入榜门槛为368万平米,较去年同期增加92万平米,增幅达33%。TOP20房企则从156万平米增加至210万平米,增长了35%。TOP50房企也有44%的增幅。

  均价总体上涨,利润下降

  保利地产2013年10月份公司销售均价为12331元/平米,环比上升9.74%,同比上升17.37%。而万科销售均价却出现了下降,10月份,公司销售均价10346元/平米,环比下降12.88%,同比下降3.87%,创下年内新低。

  从各品牌房企1-10月销售均价的情况来看,多数房企实现了同比上涨。如恒大地产1-10月合约销售均价每平米6747元,较去年同期增长13.8%。而万科、保利等房企1-10月的销售均价同比上涨幅度都在10%以内。

  在销售均价增长的同时,是房企利润的整体下降。有统计数据显示,截至日前,公布3季报的上市房企合计135家,这135家企业合计总营业收入达4675亿元,总利润为835亿元,行业平均利润率只有17.9%,净利润只有13%。相比2012年都出现明显下滑,而行业利润率在2013年上半年为19.2%,在2012年同期则为21.3%,持续下调。

  中原地产市场研究部报告认为,土地成本增加,房企拿地竞争激烈,这明显导致房企的利润率下滑。而高负债率、高贷款利率带来的高利息费,导致很多企业资金成本增加,也“吃掉”了大量利润。

  ■ 延伸

  部分标杆房企拿地放缓

  10月份,部分标杆房企拿地出现“暂离”一线城市,以及步伐放缓的迹象。但今年1-10月房企拿地的总量仍然惊人。

  据研究机构的市场检测数据显示,10家品牌房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海)在2013年前10月拿地总金额为2387亿元,而2012年同期数据为865亿元,同比增长176%

  但在10月份,万科、保利、中海、招商地产等品牌房企拿地几乎全都位于二、三、四线城市。其中万科10月份新增项目分别位于广州、长沙、杭州、西安、温州、徐州、青岛等城市,需支付地价款72.32亿元,环比下降超过50%。这也是今年万科首次月度新增项目中没有位于北京的项目。

  地价呼呼地上涨,周边楼盘莫不喜大普奔,然而购房者不禁犯起了嘀咕:“面粉”都快赶上“面包”的价格了,房价岂不是又要涨?

  除了河西中部,南京还有哪些区域是开发商争相进驻的宝地?数年间,这些区域的地价发生了怎样的变化?

  ■本报地产评论员 金海亮 刘莉

  ■新华社图片

  ■河西中部板块

  没有最高,只有更高 中部地价直追南部房价

  河西中部的开发要追溯到2001年,河西新城开发的号角刚刚吹响之时。

  当年,南京新百以59万元/亩的价格,从南京市房地产综合开发总公司手中购得,转让面积共300亩,支付土地转让金1.8亿元,打造新百花园。虽然当年的土地出让没有具体参数查询,但有业内人士曾按照2.4的容积率做过推算,地价仅仅375元/3 ?/p>

  目前宏图上水云锦是转手的原来新百花园的用地,但据说补充了土地出让金,土地年限调整后,其实际地价也已不再是当年的行情。

  区域的开发在近五年进入密集期。2010年12月24日,区域推地两幅,一幅被和记黄埔地产以8584元/3∧孟拢硪环猩痰夭旱茫缂勐食?0%,楼面价高达12789元/3 5笔保斡刖号牡囊的谌耸慷季荆獾丶郏枇耍?/p>

  而到了三年后的2013年10月底,北京金隅以总价29.3亿拿下河西中G75地块,楼面价已蹿升到16979元/3 ?/p>

  “不疯不成魔”,到今年6月10日的土拍现场,北京北辰以21203元/3〉穆ッ娴丶刍靼芷渌?7家“劲敌”,一举拿下河西中部G10地块,破“2”的地价也刷新了南京的地价记录,晋升新地王。比较十四年前的地价,足足翻了55倍有余。

  区域内一位开发商负责人表示,当河西中的地价破“2”时,大家都在议论,中部的地价快接近河西南的房价了,拿“面包”价买了“面粉”,但回过头来看,当年大家口中的高地价,现在也已成追忆。

  ■珠江镇板块

  8年前一平方只要两三千 现在最高地价已破八

  业内人士告诉《扬子楼市》,印象中珠江镇的第一个地王诞生于2007年,当年11月,老山脚下的G75别墅用地被美达集团以12.05亿元的总价竞得,楼面地价高达12129元/3。忻嵌季裘来铩胺枇恕保蹦昱某龅钠胀ㄗ≌穆ッ娴丶垡话愣荚诹饺г黄椒健?/p>

  从2010年开始,开发商在珠江镇拿地真可谓不惜血本。2010年10月,雅居乐以57.35亿竞得浦口七里河附近的G40、G41地块,楼面地价分别达到了7411元/3『?813元/3 5笔痹诟浇慕硬ヂ蚍康乃蜗壬ざ厮担胺考鄄?100元/3。丶鄱伎旄仙戏考哿耍夥孔犹朗至耍貌蝗菀撞徘赖健!?/p>

  2013年7月,江北新城禁地一年的政策出台前,正荣拿下了两幅地块,雅居乐的“地王”头衔易主。

  2014年11月,江北的三块连体宅地出让引起了开发商的疯狂争抢,被金地集团以7.4亿元拿下的G57地块,折合楼面价8315元/3。苏?973元/3〉募吐迹殖晌冒蹇榈男陆暗赝酢薄?/p>

  一位不愿透露姓名的开发商代表表示,在长江隧道、地铁开通等交通利好以及江北申报国家级新区等美好前景的推动下,珠江镇吸引了万科、中海、金地等众多品牌房企入驻。

  他指出,目前珠江镇“地王”的楼面地价虽然已破八,但与一江之隔的河西已经破两万的天价地相比,机会还是有的,只是希望利好能够落地,各项配套的建设也需加速,否则风险就大了。

  ■河西南部板块

  土豪云集,4年地价上涨196%

  2010年确定青奥会在南京举办之后,河西南部的建设开始拉开序幕。

  2011年3月,河西南部第一盘——“海峡城”地块正式挂牌出让,44.72亿元的出让总价,让该地块立时晋升为河西新地王,楼面地价4752元/3 ?/p>

  2013年3月,五矿地产以38.6亿元将2013G05地块收入囊中,河西南部地价飙升至10721元/3。?月,G09地块被奥体建设拿下,楼面地价11124元/3。蟊患颜滓到邮郑?月,升龙以27.7亿元成功入驻河西南;10月,土豪正荣高调拿地,河西南地价涨到了13419元/3 ?/p>

  河西南最新的地王诞生于今年3月,NO.2015G01地块引来4家“大咖”PK,最终外来房企山东鲁能志在必得,楼面价高达14078元/3。牒O砍堑哪玫丶巯啾龋欠锏搅?96%,而海峡城2012年首次开盘的精装均价也不过17000元/3 ?/p>

  ■南京南站板块

  万科的四块地 楼面价从五千翻到一万

  一个交通枢纽成就一个中心,南京南站是个典型代表。

  2012年6月,万科拿下南京南站周边首幅住宅地块,当时的楼面地价为5157.7元/3。蛟炝送蚩颇险疽缓抛髌贰蚩凭哦架觥?/p>

  2012年的11月份,万科再次竞得南京南站G43地块,楼面地价已达到6536元/3 ?/p>

  2013年,万科第三次拍得南站地块,楼面地价也是“6”字头。这一年,南站推地频率很高,保利和复地也分别各下一城,地价同样“6”字打头。

  南站,开始越来越热闹。

  2014年9月26日,南京取消限购后的首场土地拍卖会上,备受关注的南京南站G51商办混合、居住地块,在经过33轮竞拍后,被万科以15亿元拿下,楼面地价涨至10273元/3 ?/p>

  ■新街口板块

  城中“地王”命运多舛 11年后仍是传说

  11年间四次易主的新街口铁管巷地王可谓命运多舛。

  2004年1月15日,铁管巷地块中的A、C地块出让,在经历了近5个小时共计100多轮的争夺后,由上海全日通和卫中实业以5.45亿元联合竞得,两地块的楼面地价达到4600-4800元/3 5荒旰螅蛭薹ㄖЦ锻恋爻鋈媒穑乜楸徽栈亍?/p>

  2005年9月,该地块又以5.2亿被上海泰龙地产拍得,后项目易主,南京龙凤投资置业有限公司成为地块的第三任东家。

  2010年7月,凤凰置业6.5亿收购南京龙凤的股权,成为铁管巷A、C地块的实际持有人,关于“第一高楼”将变身“文化MALL”的消息吸引了众多眼球。

  然而,今年2月,南京规划局官网上挂出最新规划,称拟将铁管巷原来的5幅地块整合成3幅,凤凰置业持有的原A、C地块将和B地块整合成014地块,未来将建不低于318米的塔楼以及外文书店。

  市规划局相关负责人表示,作为新街口区域最后一块平整的用地,铁管巷地块未来还将通过土地招拍挂方式再度出让。业内人士认为,虽然11年来基本都处于闲置状态,但该地王的身价至少翻了约5倍。

  @专家观点

  “面粉”涨价了,

  “面包”马上也会涨?

  近期,深圳、上海等一线城市的楼市火热势头会否传导到南京?已经开始热起来的土地市场,又会对楼市造成怎样的影响呢?

  不同区域回暖程度有别

  南大不动产研究中心

  副主任 葛扬

  房地产市场是区域性的市场,发展至今,各个城市的分化比较明显,城市特点鲜明,相互的影响度要比以往弱得多。在同一城市中,各区域也是有差别的。河西中部拍出了高价地,其他区域的地块是不是也能表现出强劲势头,还有待观察。

  总的来说,楼市回温会影响土地市场向好,同样,土地市场的热情会进一步回传给楼市。南京今年楼市回暖会逐步显现,但还是一句话,不同区域回暖程度也各有区别。

  “地王”不具有普遍意义

  房价点评网南京机构

  高级分析师 周颖

  房子卖得好,土地价格是会水涨船高。在南京,整体土地市场的回暖是存在的,但河西中部拍出的高价地,仍不具有普遍意义。区域土地稀缺、较小的地块规模以及区域的需求旺盛都是拉高地价的推手。南京一般都是下半年的推地量大,土地成交情况跟各个区域的推地量有关,区域供应量大的话,地价也难以拔高。

  对楼市而言,成交拉动供应。今年2、3月份供应不足,但是到8月份会达到供需平衡。8月份过后,随着大批纯新项目的上市,会逐渐呈现供过于求的现象。今年总成交应该不错,但房价最终需要购房者买账,所以还要看购房者的承受力,河西中部过2万的地价,上市价格要到3.5-4万元/3。飧龇考墼ぜ平衲晟踔撩髂甓冀夏咽迪帧?/p>

  房价上涨不会立竿见影

  南京合众联恒总经理 程鹏

  按照以前的市场状况,土拍市场地价拍这么高的话,对商品房甚至二手房市场都会产生极大影响,但今年不会,去年9月限购解除之后,一直到今天,楼市还在以价换量,上涨较难。

  而据监测数据显示,10月份保利、中海、华润、富力、金地、雅居乐等品牌房企拿地的城市,绝大多数都位于重庆、长沙、杭州、烟台、西双版纳、丹东等二、三、四线城市。

  兰德咨询总裁宋延庆表示,“房企的拿地战略并非简单地按一、二线城市来划分,现在一线城市供地稀少,竞争激烈。而二、三线城市的楼市情况差异很大,不能一概而论,企业拿地的考量标准多是该城市的人口、基础设施建设及就业发展情况。”记者 李捷 刘狄 李静

  相比大部分城市,南京楼市在全国已经走出自己的独立行情,去年5.5万套库存高位时,供应和销售也算健康,没有大涨大跌。今年下半年的土拍市场即便持续火热,房价立竿见影跟涨也不太可能,影响会在明年或者后年的楼市上予以体现。

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