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4月上半月南京房价量价已经齐增 由两税种合并而成

作者 皇冠代理网址 来源 http://www.lnnews.cc 浏览 时间 17/01/15 字体:[ ]

  国家楼市调控政策不断推出,南京也不断跟进,南京首付、公积金新政不断出台,到底效果如何?昨日,国家统计局南京调查队的一项调查数据显示,新政推出后,南京二手住宅的回暖作用已经开始显现,4月上半月南京房价量价已经“齐增”。

  12家银行执行二套房首付4.5成

  房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷,但步伐从未停歇。《经济参考报》记者从权威渠道获悉,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。

  十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划,目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草,财税部门配合立法。财政部部长楼继伟在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。

  国家的楼市新政在3月底4月初密集出台,3月30日,央行发文,二套房商贷首付比例降至4成;公积金首套房首付降至2成,公积金贷款首套房结清二套房首付降至3成。财政部发文,3月31日起,个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。 4月11日,江苏省金融机构执行二套房首付比例标准出台,表示对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%,贷款利率依旧上浮1.1倍。

  据了解,根据国家统计局南京调查队的调查,目前南京工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、江苏银行、兴业银行、北京银行、光大银行、邮储银行、紫金农商行等12家银行,均已开始执行二套房首付比例4.5成。

  4月21日南京市住房公积金贷款新政也出台了,缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的缴存职工家庭,现有住房人均建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的,为改善居住条件再次购买普通自住房申请住房公积金贷款,最低首付款比例仍为30%。

  4月上半月量价齐增,库存回到半年新低

  政策密集出台,有没有让楼市随着天气一样回暖呢?从成交量看,2015年4月上半月南京楼市已经有所回暖:4月上半月南京共成交新建商品住宅3272套,日均约218套,同比去年4月上半月成交2889套增加13.2%,较今年3月日均成交约170套有明显增长。

  利好政策出台加上近期开发商推房的谨慎,今年以来南京新房库存不断下降,从开年5.7万套的高点下降到3月末5.3万套,4月上半月又继续下行,到4月15日南京新房库存量已经回落到半年来最低点52175套。

  价格又如何呢?从价格看,每年的3月和4月是楼市的传统旺季,所以3月开始南京楼市已经开始回暖,3月南京新建商品住宅价格环比指数100.2,出现了9个月以来的首次上涨。

  国家统计局南京调查队相关负责人表示,新政出台以后部分前期销售情况比较好的楼盘,借助市场回暖和政策利好,已经适当调高了加推定价,也有部分楼盘平价加推,力求高去化率。“总体来看,新政出台后南京楼市成交量维持在正常水平,没有出现井喷式增长,整体价格被部分加推涨价楼盘拉动,表现为小幅上涨。”关于新政出台对项目销售未来推盘计划的影响,有两家楼盘表示政策的利好对近期销售有拉动作用,另外三家表示影响不大,后期推盘计划还是以自身工程节点或市场供求为参考。对后期南京新建住宅价格走势的判断,四家楼盘认为会稳中有升,另外一家认为保持平稳。

  二手房市场开始活跃

  二手房市场是否也已经回暖呢?根据被调研两家中介公司的数据,通过4月上半月与3月下半月进行环比,成交量均有小幅增长。成交房源的类型中,4月上半月改善房源所占比例环比均有所增加。

  从新增房源套数看,4月上半月两家公司环比和同比均有明显增加。“二套房首付下降到4.5成对市场影响不大,因为虽然首付降低,但是后期贷款压力随之大幅增加。”

  然而房地产税的改革似乎并不顺利。阻力之一是作为直接税,房地产税需要自然人纳税人直接缴纳。阻力之二则是各界担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击。

  《经济参考报》记者了解到,在目前的方案设计中,房地产相关的其他税种,包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革,未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。专家称,只合并房产税和城镇土地使用税这一改革思路是“小改”,意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。

  接受《经济参考报》采访的专家表示,房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节,因此很多人并不需要缴纳房地产税。

  中国财税法学研究会副会长施正文接受《经济参考报》记者采访时表示,房地产税税率开始不宜过高,规模不宜大,需要一个长期培育的过程,改革应当是渐进式的。

  作为我国税制改革的重要组成部分,房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税,调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管,全部收入归地方,成为地方税源的重要补充。“以后若开征房地产税,将是地方政府一项可靠的财政收入,也有利于化解土地财政难题。”一位地方财政系统人士告诉记者。

  改革之初,房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。城镇土地使用税则是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征税。

  目前这两个税种都是小税种,规模不大,因此开征之初的房地产税很难成为地方财力重要支柱。2014年全国财政决算显示,2014年我国全部税收收入119175.31亿元,地方税收收入59139.91亿元。房产税收入共计1851.64亿元,占全国全部税收收入的1.55%,占地方全部税收收入的3.12%;城镇土地使用税1992.62亿元,占全国全部税收收入的1.67%,占地方全部税收收入的3.37%。

  正如华夏新供给经济学研究院院长贾康所言,房地产税作为地方主要税种之一还需要一个培育和发展的过程。施正文也说,“长远看,房地产税会成为省以下地方政府的主体税种,这在我国将是一个漫长的过程,至少要十年、二十年以后才能达到。”

  营业税5改2政策,也刺激了大量优质次新房上市销售,“现在买方的选择余地已经增大了,所以带来了二手房市场的活跃。”两家被调研中介共同认为,一些满2年不满5年的房子,报价上涨普遍在3万—5万。

  “但是从实际成交来说,相当于省下的税费买卖双方平分了,这样实际表现为降价。”被调研中介认为,对于后期南京房价的走势,一家中介认为政策刺激后会有小幅上涨,另外一家认为受新房库存压力和新房价格上涨乏力影响,二手住宅价格比较难进入上涨通道。(记者 杨静)

  此外,专家建议,未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产征收的房地产税,应该在房地产税法通过后,立即停止征收房产税和城镇土地使用税,开始征收房地产税。税基要按照房地产市场价值评估,且每几年更新评估价值。所有经营性房地产都应缴税,不设免税面积。不过,为了保持税负基本稳定,未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不宜增加过多。

  而对个人住房征收的房地产税,则将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率,具体定多少、何时开征可能由地方说了算。”施正文表示,“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件,征管条件也具备了,需要增加财政收入,就可以尽早开征房地产税;反之则可能暂时不开征。”

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